Özellikle körfez ülkeleri vatandaşlarından Türkiye’deki konutlara hala yoğun bir talep var. Peki bu satışlar nasıl gerçekleşiyor? Kredi kullanım oranları nasıl?

Türkiye’de Mortgage yasası 2007 yılından itibaren yürürlükte. Ancak bugün bile doğru uygulanıp uygulanmadığı tartışılıyor. Faiz oranları, bankaların vade sürelerini kısıtlaması ve mortgage’ın taşınamaması gibi sebeplerle de mortgage hacminin çok artacağını düşünmek doğru olmaz. Konut satışlarının hala düşük bir kısmı konut kredisi ile yapılıyor. Faizlerin yüksek seyretmesinden dolayı bu oran son yıllarda daha da geriledi.

Yabancılar için ise kesin bir rakam olmasa da bankacılar tarafından bu oranın %5 olduğu söyleniyor. Yani yabancılara satılan 100 evin sadece 5 tanesi mortgage ile satılıyor. Bunun en önemli sebeplerinden bir tanesi bankaların bu konuda çok iştahlı olmaması.

Bankalar yabancılara mortgage vermeyi tercih etmiyor

Her ne kadar yurtdışında yerleşik bir yabancı Türkiye’de ihtiyaç ve taşıt kredisi alamasa da, mortgage almasının önünde bir engel yok. Pasaportundaki adresi yeminli tercüman aracılığı ile Türkçe’ye çevirterek bir adres tescil belgesi alması ve vergi dairesinden bir vergi numarası alması yeterli. Ancak kanunen ekspertiz değerinin %75’ine kadar verilebilen mortgage, yabancılar için genelde %50’ye kadar uygulanıyor. Bankalar Türkiye’de yerleşik, Türkiye’de iş yapan ya da konsolosluk çalışanı gibi yabancılara daha kolay mortgage veriyor. Aksi halde eğer Türkiye’de başka evi varsa, kefil yada teminat gösterebiliyorsa ya da geliri konusunda daha detaylı belgeler ibraz edebiliyorsa kredi verilebilme oranı artıyor.

Tabi Türkiye’de 6 aydan fazla süredir yerleşik veya çalışan, ya da konsolosluk çalışanları gibi yabancıların konut edinimi amaçlı ihtiyaç kredisi almaları da mümkün. Buna tamamlama kredisi deniyor. Daha çok krediye uygun olmayan gayrimenkuller için kullanılıyor.

Peşin Alımın Avantajları var

Yabancılara verilen mortgage sayılarının çok az olmasının diğer bir sebebi de aslında yabancıların da pek tercih etmemesi. Peşin alımlarda fiyat avantajı var. Yüklü miktarda paranın Türkiye’ye girişi de pek problem değil.

Ayrıca projeyi yapan firmanın kendisi de bankaya göre daha kolay vade yapabiliyor. Özellikle ikinci el ve mahalle müteahhiti denilen genellikle tek bloklu küçük projelerde ise daireyi olduğundan düşük göstermek yöntemiyle vergisel avantaj da sağlanabiliyor.

Markalı konut projelerinde ise durum biraz farklı. Tutar ne ise resmi olarak onu belirtmek zorunda. Ayrıca Mortgage verilebilmesi için %70 inşaat seviyesi şartı var. Markalı konutlar genellikle temel aşamasında satıldığından dolayı mortgage verilmesi için banka ile anlaşma yapıp garantör limit açması gerekiyor. Proje aşamasında sağlanan kredilerde ev teslim edilene kadar firma da bankaya karşı sorumlu. Eğer 2 taksit ödenmezse banka firmadan krediyi tahsil edebiliyor. Bunun takibi yabancılarda daha zor olduğundan markalı projeler de genellikle yabancılara peşin satışı tercih ediyor.

Bütün bu sebeplerden Türkiye’de yabancılara gayrimenkul satışı artsa da kullandırılan mortgage çok artacak gibi gözükmüyor. Çünkü bu enstrüman bankanın vitrininde bulunsa da, yabancılara mortgage vermek bankaların öncelikli stratejisi değil.

Mortgage konusunda öncelik temel yapısal aksaklıkları çözmek ve uygulamaları uluslararası standartlara getirmek olmalı. Yabancılara Türkiye’de mortgage kullanımını özendirmek için kendi ülkelerindeki uygulamanın aynısını sağlamak gerekiyor.